眼下的兰州房地产市场，或许正在经历着变数最多的一年。
据相关数据统计，过去的9个月时间里，商品住宅成交面积达234万方，销售套数为1.97万套，而八、九月份的成交数据，相较于去年也下滑明显。
毕竟2021年上半年，就卖出了近4.5万套房子，可如今只剩不到两个月的时间，即便卖的再好，今年的销售数据也追不上去年仅半年的量。
状态持续低迷，兰州所有的房企都绷紧了神经，一个很明显的感觉就是：兰州很大一部分房子，好像还是卖不动。
大部分购房者的信心都跌入了谷底，毕竟，现在很多项目的地段、配套、品牌、规划等都有待考量，受到避险心理的影响，购房者也难免犹豫，更何况，房产升值的可能越来越小，鼓励政策带来的好处也没想象中的那么大。
目前最矛盾的一个现象就是：房价便宜了购房者不买，他们担心下沉无底，上涨购房者也不会买，因为他们又担心买在高位。
但即便如此，兰州房地产市场上，还是有一部分人愿意去买房子的。
其实，目前兰州楼市呈现出的是两级分化的局面，项目与项目之间也有着很明显的差距，即便很多项目像被打入冷宫般毫无存在感，但还有一部分项目，销售业绩却很不错。
我们先不讨论现在分化的局面，而是将一部分最近还在子的人当做重点来探讨一下，毕竟，在充满不确定性的市场下还能笃定买房的人，难免让人产生浓厚的兴趣。
而这部分人，大抵可以分为三类，那就是：真实改善，刚需安家，还有极少一部分兰州楼市漏网之鱼……
最近，身边一个朋友就在看房，他还着急忙慌的想要在年底前就定下来。前阵子他父母在老家的房子拆迁了，拿了一部分拆迁款，就搬来与他一同居住，可他结婚没多久，又碰到疫情，一家同住时老婆难免感到不便，一家人也就产生了诸多矛盾。
他就盘算着，反正父母手里也有一部分现金，那自己就再添一添，就近给父母再买一套，这样大家都能省心不少，不然这种情况，还能怎么办？要说不也行，但是家庭人口多，就如200斤的身体，装在L码的衣服里，也不是不能挤，但实在太紧，就容易爆炸。
这部分人，其实就属于真实的改善群体了，对他们来说，房子也是不可不买的必须品，而对于即将准备结婚还没买房，或者是确定要在兰州这座城市落脚的刚需群体来说，只要自己能够买得起，哪怕是不划算，也得硬着头皮买下来啊！
他们自愿背上房贷，省去每一笔不必要的消费以换得一砖一瓦，可能他们早就学会了记账，也已经戒掉了无效社交和非必要消费很多年，毕竟，房子所能带来的安全感非及时享乐所能比拟，在城市安家才是他们不远万里打拼的全部意义。
只要自己选择的这套房子能安安全全的交付，能在兰州有个安稳的生活，对于这部分人来说，就已经足够了。
最后一部分人，其实就是过去楼市的漏网之鱼了，对他们来说，现在兰州楼市的表现喝状态，确实能让他们省下不少钱，不光是房价降了，房贷利率也比去年低了很多。
前阵子，一个做置业顾问的朋友跟我说，他有一个顾客，去年看中了一套他们的最大户型，但那会遇上市场爆雷，怎么劝这个顾客都不肯买，反正就是不放心。
但是每次项目降价，我这个朋友也都会告知这位顾客，一段时间下来，房价已经从1.4万降到了9000多，看到总价确实少了不少，也对比了这么长时间项目，最终才确定了下来一套。
对于这类人来说，他们手头有钱，在自己的职业领域做得很出色，也享受到了社会发展的红利，只要遇到自己喜欢，觉得能改善生活品质的房子，就没必要太贪心，说买也就买了。
不得不承认，现在的情况跟过去已经大不相同了，过去很多投资者肯花重金去买房子的原因，就是因为只有将钱投入就有回报，买个房子赚的钱，肯定比存在银行的利息要高，可现在呢？买房还可能面临着血本无归的情况。
但是，从还在买房的这一部分购房者情况来看，市场还是有一定需求的，只不过这部分需求不算多，甚至会越来越少，这才导致现在的房子会越来越难卖……
郁亮前阵子在大会上发言时也说道，房地产其实是一个常做常新的行业，只要国家的经济是在上行通道的，人民追求美好生活的愿景是常在的，那么房地产就是有其市场的，只是眼下，这个市场蓄水太多，也透支太多，需要时间和策略来化解。
可换个角度去想，如今购房者的消费观，不就是地产营销人教的吗？过去大家都在拼命的定义好房子的标准，给购房者灌输怎样的房子才值得买。
什么地段、品质、品牌、产品、性价比，每个房企都在对自己的项目标定最高位置，可实际上，真正能称得上高定位的项目却并不多，毕竟这座城市，能真正算得上好的地段，也就那么百分之二十。
更何况，兰州楼市已转入存量市场，产品就必须越来越精细化，因为未来，有很大一部分市场，都是属于刚需和改善群体的。
市场已经发生了变化，房地产生态链即将开始对行业参与者进行绞杀，商品意义的房子快要结束，产品意义的房子才刚刚开始……
只有去认真解读每一个购房者的生活，找到他们正在的需求，不去一味的问客户想要什么，而是从他过去的角色，结合社会分工的趋势，判断他想成为谁，从而创造不同的产品，才能赢得市场的尊重。
毕竟，当下的时代，缺的已经不是能力者，而是执行者。
