来源时间为：2024-08-30
房屋养老金炒得沸沸扬扬，我在杭州出差，没来得及写，但看市场舆论，传得越来越离谱，正好后台大量读者问，我就帮大家还原一下真相：
其实养老金概念，并不是这次住建部首提，早在去年6月份的一个重要会议上，就重点提到：
要探索房屋养老金体检、养老制度。
前几天8月6号，又提了一次，只是没有人关注。那么为什么，这次关注的人这么多？而且发酵成远超于房地产税的话题？
答案就是大量媒体的刻意引导和解读。
他们认为建立房屋养老金制度，是因为：
1、土地财政收入下降，靠房屋养老金可以巧立名目，多收钱能缓解财政压力。
2、房屋老化压力大，目前的维修基金不够用，再补缴一次养老金，收两次钱才能行，未来还会收更多钱。
最后总结，人们连自己养老都解决不了，还要给房子养老，这也太不公平了，连牛马都不如。
如果文章这么写，逻辑没错，也能拿出数据，还能激化情绪和矛盾，流量肯定爆。
但我告诉你，以上全错。
财经解读的前提，首先是尊重事实。
其实这次提出养老金，文件里多次提到：
房屋养老金，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。
什么是公共账户？为什么要建立公共账户？不是已经有个人账户了吗？
的确，购房者在买房的时候，都会按照建安成本的5-8缴纳房屋维修基金，用来小区日常运维。
但事实上，在重大维修层面，靠个人账户这点钱根本解决不了问题，更多是地方补贴。
可以说，这些年，几乎所有老房旧改修缮案例，基本都是地方补贴占大头，这些信息网上都有记录，随便都能查到。
之前经济好，房地产行情不错，地方有钱，补贴没问题，但现在经济下行，房地产一潭死水，都没钱了，补贴不起了，该怎么办？
2022年长沙“429事件”，居民自建房坍塌，直接造成经济损失9077万元，死了54个人，其中44个都是大学生。
2023年，中国存量住房面积335.5亿平方米，高层住宅数量居世界之首，这几年又建设了一大批工业垃圾。
现在，居民自建房安全暴雷，未来，刚需高层住宅安全暴雷，背后需要修缮的资金，呈几何倍增长。
如果不管，都会沦为贫民窟。那时候钱筹不起来，物业不作为，城市安全根本无法解决。所以现在建立公修的长效机制，已经算是比较合理的时间点了。
那么问题来了，建立公户的钱到底从哪来？
我翻阅了所有官方文件和已经在探索建立的民间案例，可以总结为：
1、地方财政补贴2、土地出让金归集3、住房公积金增值收益分配4、原公房出售资金等多渠道
按照目前的情况，北上广深以及一些发达的二线城市，根本不用愁公户资金，经济强产业足，这四点基本都能做到。
最重要的是，一些经济比较差，地也没人买的低能级城市，1和2收不上来，3和4又不够，怎么办？
只能跟上面要。
理论上，房屋公共账户有转移调剂属性。也就是说，经济发达的地区会重点帮扶经济落后的地区。
就像养老金一样，东三省养老金早就出现了缺口，怎么办呢？由经济较为发达的广东、北京、江苏，三省市托底。
谁发达，谁就承担更多。所以我们经常调侃，广东年轻人养了北方一大半的老人。
而对于房屋养老金来说，小地方筹集不上来，理论上也会由比较富足的地区调剂。
但大城市也会优先考虑自我修缮更新，而对于需要帮扶的地方，会重点做出评估，比如说鹤岗这种地方，房子再修也不会产生经济效益，只能保持最低基础的危房修缮。
所以整体来看，房屋养老金，就是防止“贫民窟化”做的房屋生命系统“长效保障机制”。提前探索，建立公共资金池，来应对未来20年的潜在安全风险。
至于资金筹措，更多在于宏观方面的归集和调剂，公共账户的设定，有了对各方机构和集团，“出师有名”的由头。
但对于老百姓来讲，并不需要再出钱，产生新的负担。换个角度讲，老百姓也实在没啥钱了，如果继续苛杂，会产生非常严重的社会情绪爆破，所以在周末会议上，住建部一再强调多次：
不用老百姓掏钱，不用老百姓掏钱！
可能是之前一系列问题“珠玉在前”，导致人们宁可愿意相信不好的方向，这是管理者需要反思的地方。
还有市场传言房屋养老金是另一种房地产税，也纯属是混淆视听，刻意引导。这完全是两套系统，原因不同，目的也不同，能说出这种话的，对房地产逻辑欠缺底层认知。
无奈在自媒体时代，人人都可以谈及房地产专业问题，激化矛盾，收割流量成为常态，这是房地产市场另一种悲哀。
面对房地产问题，我们还是需要就事论事，尊重客观事实，追求真理和真相，正所谓，知者不惑，仁者不忧，勇者不惧。
独立清醒，不被舆论玩弄和收割，才能做好正确的决策，人生才能坦然和松弛。
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